Comment connaitre la valeur locative d'un terrain ?

Il n'est pas facile de déterminer le prix d'une parcelle de terrain : de nombreuses variables peuvent en modifier la valeur, comme le caractère constructible ou agricole, la culture, l'emplacement et même l'état de conservation. Heureusement, il existe aussi quelques paramètres indicatifs qui peuvent au moins vous donner une idée, avant l'estimation précise d'un technicien.

Dans ce guide complet sur l'évaluation des terrains, qu'ils soient constructibles ou agricoles, j'explique comment procéder, comment mesurer la surface du terrain, quelle est la valeur s'il est constructible ou non, comment utiliser la base de données des impôts pour obtenir une indication de la valeur locative, comment réévaluer le coût.

Contactez en ligne les experts immobiliers du cabinet Berthier & Associés ou par téléphone au 04 79 68 62 62 pour connaître la valeur locative d'un terrain.

Comment s'y prendre

Vous avez l'œil sur un terrain (agricole ou constructible) qui vous intéresse, mais vous ne savez pas comment en estimer la valeur pour comprendre si le vendeur demande un prix honnête ou trop élevé. Ou bien, vous êtes le vendeur, vous voulez vous débarrasser d'un terrain dont vous n'avez plus besoin, vous voulez le vendre le plus vite possible, mais vous n'avez absolument aucune idée de la façon dont il faut procéder pour évaluer un terrain.

Évaluation

Tout d'abord, vous devez savoir que la valeur d'un terrain dépend de trois facteurs :

• Rendement cadastral (ou revenu dominical s'il s'agit de terres agricoles) ;
• La taille : plus le terrain est grand, plus le prix du mètre carré de terrain est bas (je sais que cela peut vous paraître absurde, mais c'est vrai) ;
• Composantes annexes indépendantes du terrain lui-même, telles que la proximité des cours d'eau, sa localisation, la proximité ou non d'une zone bâtie, etc.

Mesure

La première chose à faire pour calculer la valeur d'un terrain agricole, non constructible ou constructible est d'en mesurer la surface. Voyons ci-dessous comment mesurer l'étendue d'un terrain, grâce à des outils gratuits disponibles en ligne.

Un programme en ligne gratuit basé sur les GPS français est Geoportail. Une fois que vous êtes entré sur le site, vous devez :

• Agrandissez la zone à mesurer (en utilisant simplement la molette de la souris comme vous le faites toujours avec Google Maps) ;
• De simples clics de souris permettent de délimiter le périmètre de la zone : la mesure apparaît immédiatement en bas, entre autres dans différentes unités de mesure :

Constructible

Pour estimer la valeur d'un terrain à bâtir (c'est-à-dire la valeur du terrain par mètre carré), on applique la formule suivante :

VEtot = SL * IF * Vemq

-> (Vetot * LA)/IF -> VL, c'est-à-dire la valeur du terrain au mètre carré

Cela semble donc difficile, mais c'est en fait assez simple : vous pouvez trouver toutes ces valeurs pour le calcul dans la municipalité, et ci-dessous j'explique ce que chacune de ces valeurs signifie et ensuite je vous donne un exemple de chiffre pour estimer un terrain à bâtir :

• SL : surface du terrain ;
• VL : valeur du lot par mètre carré
• IF : indice de constructibilité (il s'agit de l'indicateur le plus décisif, car il précise combien de mètres cubes vous pouvez construire par mètre carré de terrain) ;
• VEmq : valeur marchande du bâtiment par mètre carré ;
• VEtot : valeur totale du bâtiment ;
• LA : incidence du prix du terrain par rapport au prix du bâtiment (exprimé en pourcentage).

Exemple d'estimation d'un terrain à bâtir

Supposons un graphique avec les données suivantes :

• Surface = 500 m² (SL)
• Coefficient d'occupation des sols = 0,3 par m² (POS)
• Estimation du prix au m² du bien à construire = 1 800 euros par m².
• LA = 15 %.
• Calculez d'abord le VEtot, c'est-à-dire la valeur totale du bâtiment :

VEtot = 500 * 0,3 * 1.500 = 225.000 euros

À ce stade, vous pouvez calculer la valeur du terrain par m² :

VL = (225 000 x 0,15)/500 = 67,5 euros par mètre carré est la valeur du terrain à bâtir pris en compte.

Non-constructible

Tout d'abord, une différence importante doit être faite : la catégorie des terrains "non constructibles" comprend deux types :

• Les terrains non constructibles parce qu'ils sont agricoles ;
• Les terrains non constructibles mais non agricoles non plus, par exemple parce qu'ils sont trop proches d'une zone bâtie, ou parce qu'ils sont utilisés comme parking, ou parce qu'il s'agit d'un jardin appartenant à une maison, ou pour d'autres raisons.

Voyons ci-dessous comment estimer la valeur d'une terre agricole.

Agriculture

Voici comment calculer la valeur cadastrale d'un terrain agricole pour l'achat et la vente, puis arriver à la valeur marchande, c'est-à-dire au prix final :

• Considérons le revenu de la dominicale (qui serait la "rente cadastrale" des terres agricoles. Vous obtenez ainsi le revenu dominical ;
• Multiplier le revenu dominical par le coefficient de revalorisation (fixe et égal à 25 %) ;
• Multiplier le résultat obtenu par le multiplicateur cadastral, qui pour les terrains est T et est égal à 90.

Calcul de la valeur locative cadastrale des terres agricoles pour l'achat et la vente : exemple

• Terres agricoles avec un revenu dominant de 2 000 €.
• 2.000 + 25% de 2.000 = 2.000 + 500 = 2.500
• 2.500 * 90 = 225.000 est la valeur cadastrale des terres agricoles

Valeur locative

Vous avez calculé la valeur cadastrale des terres agricoles. Sachez que ce n'est pas la valeur du marché, mais seulement le point de départ. En effet, une fois la valeur cadastrale obtenue, la valeur locative dépend de différents facteurs, dont la zone où elle se trouve, la présence ou non d'une culture (par exemple, une oliveraie ou un vignoble ou une plantation forestière), s'il s'agit d'une terre arable, la quantité qu'elle produit, la présence d'une zone bâtie à proximité, la présence de cours d'eau ou de servitudes.

Ces variables ne peuvent pas être mises dans une formule. C'est pourquoi vous devez consulter un expert.

Lectures supplémentaires

• Comment calculer la valeur vénale d'un terrain
• Expertises immobilières et foncières

FAQ sur la valeur locative d'un terrain

Expertise immobilière du terrain

Si vous êtes propriétaire d'un terrain, qu'il s'agisse d'un terrain agricole, constructible ou d'un lotissement, et que vous avez l'intention de le vendre, sachez que vous devez payer des taxes sur la plus-value (c'est-à-dire le prix de vente - le prix d'achat) à votre taux d'imposition. Mais il y a une bonne nouvelle : l'État vous permet d'augmenter la valeur de votre terrain de sorte que, lorsque vous calculez (prix de vente - valeur du bien), le résultat est inférieur et, de fait, les impôts que vous devez payer le sont aussi.

Cette possibilité est appelée "réévaluation". Vous devez contacter un expert immobilier qui évalue votre terrain et fait une évaluation sous serment avec la nouvelle valeur. Il est clair qu'avant d'entamer tout le processus, il est préférable que l'évaluateur vous dise quelle sera la nouvelle valeur du terrain, car si elle est inférieure à celle d'aujourd'hui, le terrain n'en vaut pas la peine ! Si, en revanche, la valeur de votre terrain augmente, cela peut être intéressant.

Contactez nous en ligne ou par téléphone au 04 79 68 62 62, pour expertiser la valeur locative de votre terrain.