Les juges de la Cour d’appel de Lyon ont, dans un arrêt rendu le 9 décembre 2021, retenu la plafonnement du
loyer d’un commerce d’articles de sport en constatant l’absence de modification notable des facteurs locaux de
commercialité. Dans le cadre de ce litige, il était notamment question de savoir si la modification de ces facteurs
pouvait entrainer la déplafonnement du loyer commercial renouvelé.
1 - La modification des facteurs locaux de commercialité
Le renouvellement du bail commercial obéit en principe à la règle de plafonnement, permettant au locataire
d’être protégé d’une hausse trop brutale du loyer. Ce plafonnement correspond au loyer indicé à la variation de
l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires
(ILAT).
Toutefois, et par exception, le loyer peut être déplafonné. Le cas échéant, il est calculé en fonction de la valeur
locative du marché. L’article R. 145-6 du Code de commerce prévoit à cet égard une des hypothèses de
déplafonnement du loyer commercial : l’évolution des facteurs locaux de commercialité.
À la lumière de la jurisprudence et de l’article susvisé, ces facteurs correspondent notamment à la situation
géographique du commerce (ville, quartier, rue), à sa desserte par les moyens de transport, aux attraits particuliers
de l’emplacement, à la situation des concurrents, au chiffre d’affaires, à la création de logements et de parkings…
En région Rhône-Alpes, lors d’expertises de valeurs locatives commerciales, les magistrats ont caractérisé une
modification notable des facteurs locaux de commercialité dans le cadre de plusieurs dossiers, en particulier :
- La création de la ZAC du Pré Billy à Annecy ;
- Le développement du réseau ferroviaire Léman Express ;
- L’extension de la zone piétonne du centre historique d’Annecy.
Le local commercial dont il est question en l’espèce correspond à un commerce de détail d’articles de sport. Il est
situé à Bourg-en-Bresse, sur un axe fréquenté de liaison de la gare SNCF avec le centre-ville. Toutefois, les locaux
se trouvent au nord de l’avenue, moins dynamique commercialement que la zone sud.
À l’origine de la procédure, un bail commercial portant sur un local destiné à la vente d’articles de sport a été
conclu à compter du 1er novembre 1987, moyennant un loyer annuel initial de 84 000 francs (12 805 euros)
annuel. Le 4 novembre 1993, les parties ont convenu d’étendre la surface commerciale et ont fixé le loyer global à
114 000 francs (17 380 euros) annuel. Le 8 juillet 2008, le bail commercial a été renouvelé pour une durée de 9
années et le loyer annuel porté à 24 312 euros.
En l’absence d’accord sur le montant du loyer renouvelé, les bailleurs ont assigné le preneur devant le juge des
loyers commerciaux. Ce dernier a jugé l’absence de déplafonnement du loyer, et l’a fixé à 28 348 euros annuel.
Les bailleurs, qui souhaitaient voir le loyer annuel déplafonné et porté à 60 000 euros annuel, ont interjeté appel
de cette décision.
Ils estiment qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité est intervenue, en se fondant
notamment sur :
- L’augmentation de la taxe foncière du bâtiment, révélant l’augmentation de la valeur locative ;
- La transformation du quartier : aménagement de la gare SNCF, création d’un parc de stationnement,
augmentation du trafic-ferroviaire ; - L’augmentation des prix pratiqués pour les grandes surfaces environnantes.
À l’inverse, la société preneuse affirme que :
- L’évolution de la taxe foncière est semblable à celle du loyer ;
- Les travaux portant sur la gare SNCF et le déplacement de la gare routière ont eu un impact négatif sur la
fréquentation du magasin ; - Le chiffre d’affaires du magasin a baissé entre 2013 et 2016 ;
- L’augmentation des transports n’impacte pas la fréquentation du magasin ;
En dépit des arguments avancés par la partie demanderesse, les juges de la Cour d’appel de Lyon retiennent
l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité. En effet, selon eux, les locaux se situent dans
une zone moins dynamique commercialement, non située dans un axe de circulation majeure. De plus,
l’évaluation de la population n’a pas connu de modification notable pendant la durée du bail. Ensuite, la création
de nouveaux parkings payants n’a pas eu d’impact sur l’activité du commerce. Enfin, la clientèle lycéenne, qui
profite des transports créés ne fréquente pas le commerce. Par conséquent, les juges confirment le jugement
rendu en première instance, qui a retenu l’absence de déplafonnement du loyer commercial. Le loyer annuel a été
fixé à 28 348 euros annuel.
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