Quels sont les actifs exonérés de l’impôt sur la fortune IFI ?
La gestion efficace de la fiscalité patrimoniale est un enjeu majeur pour de nombreux contribuables français. Qui plus est, lorsque la valeur vénale des biens immobiliers détenus directement ou indirectement par un foyer fiscal dépasse le seuil d'assujettissement à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Fixé à 1 300 000 €, ledit seuil est utilisé comme base de calcul applicable à un barème progressif en vue du paiement annuel de l’IFI. Si l’assiette de ce dernier porte sur le patrimoine immobilier, la loi prévoit néanmoins certains actifs exonérés de l'impôt sur la fortune immobilière.
Quels sont les actifs qui échappent à l’IFI ? Les dépenses liées aux biens immobiliers sont-elles déductibles ? Quid des dettes contractées pour acheter une propriété ? Voici toutes les exonérations prises en compte dans le cadre d’une évaluation de biens immobiliers pour l'IFI.
Les actifs immobiliers professionnels
En matière d'exonération des biens immobiliers à l'impôt sur la fortune immobilière, une catégorie spécifique concerne les biens professionnels. Pour que ces actifs soient totalement exonérés d’IFI, vous devez remplir les conditions suivantes, telles qu’elles sont définies par l’Administration fiscale :
Nature de l'activité professionnelle
Pour bénéficier d’une exonération, votre patrimoine immobilier doit être utilisé pour l'exercice d'une profession. Celle-ci doit être habituelle, continue et générer des revenus suffisants pour subvenir à vos besoins. De plus, elle doit représenter la majeure partie de vos ressources professionnelles. Il peut s’agir indifféremment de biens agricoles, artisanaux, commerciaux, industriels ou à vocation libérale.
Personnes exerçant l'activité
C’est vous en votre qualité de propriétaire des actifs immobiliers professionnels qui devez exercer l’activité afin de pouvoir bénéficier d’une exonération de l’IFI. À défaut, l’Administration fiscale accepte aussi que l’une ou l’autre des personnes suivantes soit à la tête de l’activité :
- votre conjoint ;
- votre concubin ;
- votre partenaire de Pacs ;
- votre enfant ou vos enfants, à condition qu’ils soient mineurs et sous votre autorité légale.
Utilisation nécessaire du patrimoine
Le patrimoine immobilier que vous pouvez exonérer doit être essentiel dans le cadre de l'exercice de votre activité professionnelle.
Les autres actifs éligibles à une exonération totale de l’assiette IFI
Sont également exonérées les actions et valeurs représentatives de biens immobiliers utilisés pour des activités professionnelles à titre principal. Il en est de même d’une société soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS) ou encore d’une société de personnes soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR).
Les exemptions partielles de l’IFI
Certains actifs professionnels ne peuvent être exonérés que partiellement de l’impôt sur la fortune immobilière, et ce, dans des circonstances spécifiques. À cet égard, l’expert immobilier IFI intègre dans son évaluation :
Les espaces forestiers
Certains biens forestiers bénéficient d'une exonération partielle de 75 % de l'IFI. Ce sont les forêts, les bois et les parts de groupements forestiers dont un quart de la valeur totale est intégré dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière. Cette mesure vise à encourager la gestion responsable des ressources forestières en offrant un avantage fiscal significatif.
Les fonds en comptes d'investissement forestier et d'assurance (CIFA)
L'exonération de l'IFI s'applique aussi à l'argent déposé sur un CIFA, à hauteur de 75 %. Cette disposition vise à soutenir les investissements dans les pratiques durables.
Les biens situés en milieu rural et loués à long terme
Les biens ruraux loués sur la base d’un bail longue durée bénéficient d'une exemption partielle de l'IFI. Cette mesure favorise la location de biens à vocation agricole en vue de dynamiser le secteur agricole.
Les participations dans des groupes de terres agricoles non exploitées
Les actions de groupements fonciers agricoles non exploitants sont partiellement exonérées d'IFI. Cette mesure encourage l’investissement dans la préservation des terres agricoles.
La déduction des dettes de l’assiette de l’IFI
Est-il possible de déduire les dépenses et les dettes de l’assiette imposable dans le cadre de l’IFI ? La réponse est affirmative en ce qui concerne les frais suivants :
Les dettes contractées pour acheter des biens immobiliers
Les dettes liées à l'acquisition de biens ou de droits immobiliers peuvent être déduites de l'actif imposable lors du calcul de l'IFI. Cela englobe les frais d'achat des actifs, y compris les coûts notariés et les frais d'agence immobilière afférents.
Les dépenses d’entretien et de rénovation des biens immobiliers
Vous pouvez déduire les frais de remise en état ou de réparation des biens soumis à l’IFI. Vous pouvez y inclure les dépenses engagées pour le compte de votre locataire, si celles-ci ne vous ont pas été remboursées au terme de l'année marquant la fin du bail locatif.
Les frais engrangés pour modifier les propriétés immobilières
Les dépenses relatives aux travaux d'agrandissement ou de construction sont aussi déductibles de l’impôt sur la fortune immobilière.
L’acquisition de parts ou actions de sociétés immobilières
Vous avez pris des participations dans des sociétés liées à l’immobilier ? Dans ce cas, vous avez la possibilité de déduire vos dépenses d’acquisition de votre actif imposable à l’IFI.
Restrictions sur les impositions déductibles
En votre qualité de propriétaire immobilier, vous pouvez déduire les impôts dont vous êtes redevables de l’assiette de l’IFI. Cela étant dit, certains impôts ne sont plus déductibles. Il s’agit entre autres de l’IR, la taxe d'habitation et les prélèvements sociaux perçus sur les loyers encaissés si votre bien est mis en location.
Gestion des emprunts au regard de l’IFI
Sur le plan comptable, c’est au passif que vous devez inscrire le montant de l'impôt sur la fortune immobilière ; tandis que les emprunts sont, en grande majorité, comptabilisés en actif.
Évolution des prêts in fine
Traditionnellement, les crédits in fine offraient la possibilité de déduire l'intégralité de l’emprunt de l'assiette taxable de l'IFI pendant toute la durée de l’engagement. Toutefois, une modification significative a été introduite : la déduction s'applique désormais de la même manière que pour un prêt amortissable.
Seuil de 5 millions pour les patrimoines immobiliers
Pour les patrimoines immobiliers dépassant les 5 millions d'euros avant l'imputation des dettes, des restrictions supplémentaires sont appliquées. Si les dettes déduites dépassent 60 % de cette valeur, seule la moitié de l'excédent est admis en déduction. Pour contourner cette disposition, le contribuable doit apporter la preuve qu’il ne s’est pas endetté pour échapper à l’impôt.
Prêts familiaux : restrictions et exceptions
Les prêts accordés au sein de la famille, de manière directe ou indirecte, ne sont pas déductibles. À une exception près, si le contribuable peut démontrer que les conditions du crédit réalisé entrent dans le cadre normal du groupe familial élargi.
FAQ sur les biens exonérés d’IFI ?
Quels sont les biens exonérés d'IFI ?
En France, l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) remplace l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) depuis le 1er janvier 2018. Cet impôt s'applique aux patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d'euros. Cependant, certains biens immobiliers bénéficient d'une exonération de cet impôt, en totalité ou en partie. Voici les principales catégories de biens exonérés :
La Résidence Principale : La valeur de la résidence principale bénéficie d'un abattement de 30% sur sa valeur vénale.
Biens Professionnels : Les biens immobiliers affectés à l’exercice d’une activité professionnelle principale par le contribuable, son conjoint, son partenaire de PACS ou ses enfants sont totalement exonérés.
Biens Loués sous Certaines Conditions : Les biens immobiliers loués sous le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) peuvent être exonérés sous certaines conditions.
Les Bois et Forêts et les Parts de Groupements Forestiers : Ces biens bénéficient d’une exonération à hauteur de 75% de leur valeur.
Les Biens Ruraux Loués par Bail à Long Terme : Ces biens sont exonérés à hauteur de 75% de leur valeur s'ils sont loués pour une durée d'au moins 18 ans.
Œuvres d’Art, Objets de Collection et Antiquités : Bien qu'ils puissent être considérés comme des investissements de valeur, ces objets ne sont pas soumis à l'IFI.
Biens Affectés à l’Exploitation Agricole : Ces biens sont totalement exonérés lorsqu’ils sont exploités par leur propriétaire ou dans le cadre d’un bail à long terme.
Quels sont les actifs désormais imposables à l'IFI ?
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en France, qui a remplacé l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) en 2018, concerne principalement les actifs immobiliers. Voici les types d'actifs qui sont généralement imposables à l'IFI :
Biens immobiliers non affectés à l'activité professionnelle : Cela comprend les maisons, appartements, et autres propriétés résidentielles ou commerciales.
Parts ou actions de sociétés : Si plus de 50% des actifs de la société sont composés de biens immobiliers non affectés à une activité professionnelle, les parts ou actions de cette société sont imposables.
Biens immobiliers loués meublés : Les propriétés louées meublées, si elles ne sont pas considérées comme des biens professionnels, entrent dans l'assiette de l'IFI.
Biens immobiliers détenus indirectement : Cela inclut les biens immobiliers détenus à travers des trusts ou d'autres structures.
Droits immobiliers : Comme les usufruits, les nus-propriétés, ou les droits d'occupation.
Il est important de noter que l'IFI concerne uniquement les biens immobiliers et ne s'applique pas aux autres types d'actifs comme les placements financiers, les œuvres d'art, les voitures, les bijoux, etc. De plus, il y a certaines exemptions et abattements, notamment pour la résidence principale, qui est soumise à un abattement de 30% sur sa valeur.
Qu'est-ce qui est pris en compte dans l'IFI ?
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en France concerne principalement le patrimoine immobilier. Voici les éléments pris en compte pour cet impôt :
Biens immobiliers détenus directement : Cela inclut les maisons, appartements, et autres types de propriétés immobilières.
Parts dans des sociétés immobilières : Si vous détenez des parts dans des sociétés (comme les SCI - Sociétés Civiles Immobilières), la valeur de ces parts est incluse dans l'assiette de l'IFI, proportionnellement à la valeur des biens immobiliers détenus par la société.
Biens immobiliers détenus indirectement : Cela peut inclure des biens immobiliers détenus par l'intermédiaire d'une chaîne de participations dans des sociétés.
Droits réels immobiliers : Les usufruits, droits d'usage et d'habitation sont également pris en compte.
Dettes déductibles : Certaines dettes liées à ces biens immobiliers (emprunts pour l'acquisition, travaux de réparation, d'entretien ou d'amélioration, etc.) peuvent être déduites de la valeur de l'actif immobilier pour le calcul de l'IFI.
Qu'est-ce qui est taxable à l'IFI ?
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en France concerne les biens et droits immobiliers. Voici ce qui est généralement taxable à l'IFI :
Biens Immobiliers Bâtis : Cela inclut les maisons, appartements, et bâtiments divers.
Biens Immobiliers Non Bâtis : Comme les terrains agricoles ou constructibles.
Parts ou Actions de Sociétés : Si ces dernières sont principalement composées d'immobilier. Cela concerne souvent les parts dans des sociétés civiles immobilières (SCI).
Biens Immobiliers à Usage Professionnel : Ces biens sont en principe exonérés, mais certaines conditions s'appliquent.
Droits Réels Immobiliers : Comme les usufruits ou les droits d'usage.
Comment procéder à l’évaluation immobilière pour l'IFI ?
Si l’assiette de l’IFI qui a remplacé l’impôt sur la fortune (ISF) est plus réduite, il n’en demeure pas moins que son évaluation doit être minutieusement réalisée. Opter pour une expertise immobilière IFI est un bon moyen pour ne pas passer à côté de telle ou telle exonération à laquelle vous pourriez prétendre. Pour en avoir le cœur net, faites appel au cabinet Berthier par internet ou par téléphone.