Expertise immobilière de Friches industrielles : une opportunité pour un développement économique durable ?

Avec la transition écologique et les évolutions des pratiques industrielles, les friches industrielles se trouvent au cœur des stratégies de réaménagement urbain et de développement durable. Ces terrains, souvent situés à proximité des centres urbains, et possédant des bâtiments, offrent un potentiel important pour le développement économique, l'aménagement urbain et la régénération environnementale. Leur réhabilitation est influencée par plusieurs facteurs, notamment la dépollution, la reconversion des usages et les incitations gouvernementales.

Exemples d'autres biens immobiliers que nos experts peuvent évaluer

Chez Berthier & Associés, nous avons des experts spécialisés dans l'évaluation d'actifs issus du secteur industriel, notamment :

• Hypermarchés et supermarchés : Expertise des grandes surfaces commerciales, en tenant compte de leur emplacement et de leur potentiel de revenus.
• Entrepôt logistique : Expertise des entrepôts de stockage et de distribution, en analysant leur efficacité et leur conformité.
• Centre de tri : Évaluation des installations dédiées à la gestion des déchets et au recyclage.
• Bâtiment artisanal : Expertise des bâtiments destinés à des activités artisanales, en tenant compte des besoins spécifiques des artisans.
• Bâtiment industriel : Expertise des bâtiments destinés à des activités de production et de fabrication.

Qu'est-ce qu'une friche industrielle ?

Une friche industrielle est un terrain ou un bâtiment qui a cessé d'être utilisé pour des activités industrielles. Ces sites, laissés à l'abandon, peuvent inclure des usines désaffectées, des dépôts, des ateliers, ou des infrastructures de transport et logistique. Les friches varient en taille et en état de dégradation, allant de petites installations localisées à de vastes complexes s'étendant sur plusieurs hectares. Un exemple notable est le site de l'ancienne usine PSA à Aulnay-sous-Bois, qui, après sa fermeture, a été reconverti pour de nouveaux usages industriels et commerciaux.

Les différents types de friches industrielles

Les friches industrielles peuvent être classées en fonction de leur ancien usage et de leur potentiel de reconversion :

Type de Friche Industrielle	Utilisation passée	Taille typique (m²)	Caractéristiques Principales	Emplacement typique
Friche légère	Ateliers, petites usines	5 000 - 20 000 m²	Bâtiments plus petits, potentiellement réutilisables après rénovation	Périphéries urbaines
Friche lourde	Industries lourdes (sidérurgie)	50 000 - 200 000 m²	Présence de bâtiments massifs, nécessitant une dépollution importante	Zones industrielles anciennes
Friche chimique	Usines de produits chimiques	10 000 - 100 000 m²	Nécessité de traitements spécifiques pour la dépollution	Zones industrielles spécialisées
Friche logistique	Entrepôts, plateformes de transport	20 000 - 50 000 m²	Grands espaces couverts, souvent proche des infrastructures de transport	Proximité des grands axes routiers, zones rurales et industrielles
Friche portuaire	Zones portuaires désaffectées	30 000 - 150 000 m²	Proximité de voies d'eau, nécessitant des réaménagements spécifiques	Villes portuaires (Le Havre, Marseille)

Caractéristiques des friches industrielles

Les friches industrielles présentent plusieurs caractéristiques qui influencent leur valeur et leur potentiel de reconversion :

• État de dégradation : L'état du bâtiment ou du terrain est un critère majeur. Les friches peuvent nécessiter une dépollution environnementale et des travaux de désamiantage importants avant d'être réutilisées.
• Accessibilité et localisation : Les friches situées à proximité des centres urbains, des infrastructures de transport, ou dans des zones stratégiques, sont plus attractives pour la reconversion.
• Superficie et modularité : Les grandes surfaces offrent plus de flexibilité pour des projets de réaménagement ambitieux, comme la création de nouveaux quartiers, de parcs d'activités ou de centres culturels.

Une opportunité économique

Les friches industrielles représentent une opportunité économique majeure pour la France. Avec environ 150 000 à 170 000 hectares de friches identifiées par le Centre d'études et d'expertise sur les risques, l'environnement, la mobilité et l'aménagement (CEREMA), leur reconversion peut répondre aux besoins croissants en logements, services, et activités économiques. La réhabilitation de ces terrains peut attirer des investissements significatifs : par exemple, la transformation de l'ancienne halle Freyssinet à Paris en Station F, le plus grand campus de start-ups au monde, a été financée à hauteur de 250 millions d'euros (dont 70 millions d'euros d'acquisition) par Xavier Niel. De plus, l'État soutient ces investissements à travers le "fonds friches", qui a aidé plus de 1 300 projets de reconversion depuis 2021, avec une enveloppe de 1,05 milliard d'euros. Ces initiatives contribuent à créer des emplois locaux, à revitaliser les quartiers, et à réduire l'étalement urbain. La dépollution des friches participe également à la transition écologique en limitant l'utilisation de nouveaux terrains naturels et en favorisant un aménagement durable. Par ailleurs, selon le CEREMA, les coûts de réhabilitation des friches sont souvent inférieurs aux projets neufs : 7% de moins pour les projets résidentiels et 23% de moins pour les projets non résidentiels. En offrant de telles opportunités pour les investisseurs, promoteurs et collectivités locales, les friches industrielles deviennent des moteurs essentiels de croissance économique et de développement durable.

Analyse du marché de l'expertise des friches industrielles

Taille et structure du marché

Le marché des friches industrielles en France est en plein essor, soutenu par les politiques publiques encourageant la réhabilitation de ces terrains. De nombreuses régions, comme la région Grand Est, connaissent une forte demande pour ces espaces, notamment en raison des incitations fiscales et des aides au financement pour la dépollution et la reconversion. Près de 89% des friches contiennent des structures bâties, nécessitant souvent des travaux importants de démolition ou de transformation. De plus, la réhabilitation de ces sites est d'autant plus coûteuse que 80% d'entre eux sont pollués, imposant des coûts supplémentaires pour la dépollution, jusqu'à 3 fois plus que pour les sites non pollués. On observe, en moyenne, un coût de remise en état du terrain de 800 000 € HT par hectare pour des projets résidentiels, contre 330 000 € HT par hectare pour des projets non résidentiels.

Les tendances de reconversion et les défis liés aux friches industrielles

La reconversion des friches industrielles est marquée par une tendance croissante à l'intégration de projets écologiques et innovants, tout en faisant face à des défis importants. L'intérêt pour des initiatives durables, telles que l'utilisation d'énergies renouvelables, la gestion efficace des ressources, et la création d'espaces verts, continue de se renforcer. Les investisseurs recherchent de plus en plus des projets intégrant ces solutions écologiques, qui peuvent revitaliser les quartiers et créer de nouveaux pôles d'activité économique. La transformation de l'ancienne friche de l'Île Seguin à Boulogne-Billancourt en espace culturel et de loisirs, avec des équipements modernes et respectueux de l'environnement, illustre cette dynamique. En parallèle, certaines friches sont réhabilitées pour créer de nouveaux logements, répondant ainsi à la demande croissante de logements urbains tout en favorisant la mixité fonctionnelle des quartiers. Cependant, ces projets doivent surmonter des défis significatifs, tels que les contraintes réglementaires complexes, la nécessité d'une planification urbaine cohérente, et le coût élevé de la dépollution qui est 2,5 fois supérieur à celui de projets non résidentiels. On observe, en moyenne, un coût de remise en état du terrain de 800 000 € HT par hectare pour des projets résidentiels, contre 330 000 € HT par hectare pour des projets non résidentiels.

Face à ces défis, l'enjeu de l'estimation de la valeur d'une friche industrielle est de taille. L'intervention d'un expert immobilier compétent est donc essentielle pour évaluer le prix d'une friche industrielle en tenant compte de ses différentes caractéristiques.

Comment estimer la valeur d'une friche industrielle ?

L'emplacement stratégique

L'emplacement d'une friche industrielle est un facteur clé dans l'estimation de sa valeur. Un site proche des centres urbains, avec un accès facile aux infrastructures de transport, est plus susceptible de recevoir des investissements pour sa reconversion. Par exemple, la friche de l'ancienne halle Alstom à Nantes a vu sa valeur augmenter grâce à son emplacement central et à sa reconversion en quartier culturel et résidentiel. En revanche, les friches situées dans des zones moins accessibles ou dépourvues d'infrastructures devront surmonter des obstacles plus importants pour attirer les investisseurs.

Évaluer l'impact des coûts de remise en état sur le prix d'une friche industrielle

La valeur d'une friche industrielle dépend également de sa capacité à se conformer aux exigences réglementaires et environnementales. La dépollution du site, souvent nécessaire, peut représenter un coût élevé, mais est indispensable pour permettre toute nouvelle utilisation. Les friches situées dans des zones sensibles, comme les anciennes usines chimiques, nécessitent des travaux de dépollution plus importants, ce qui peut impacter leur valeur. En revanche, les sites qui intègrent des solutions écologiques dès leur conception, comme les bâtiments à énergie positive ou les installations de traitement de l'eau, voient souvent leur valeur augmenter.

Estimation de l'impact du potentiel de reconversion sur la valeur d'une friche industrielle

Les friches industrielles doivent être adaptées à de nouveaux usages pour maximiser leur potentiel de reconversion. Les sites capables de supporter différentes configurations — logements, bureaux, espaces culturels ou zones de loisirs — seront plus attractifs pour les investisseurs. La modularité des espaces, la possibilité d'accueillir des infrastructures modernes, et la capacité à intégrer des technologies de pointe sont autant de facteurs qui augmentent la valeur des friches industrielles sur le marché immobilier.

En tenant compte de ces éléments, les experts immobiliers sont en mesure de fournir une évaluation précise et pertinente des friches industrielles.

Comparer les prix de vente de friches industrielles similaires

Pour évaluer la valeur d'une friche les experts ont souvent recours à la méthode par comparaison. Elle consiste en l'utilisation de références de transactions de biens aux caractéristiques similaires pour en dégager une moyenne du prix au m² et l'appliquer au bien sujet de l'expertise. Ainsi nos experts disposent de références de valeurs de friches industrielles, en voici quelques unes (valeurs vénales) :

Localisation	Date de vente	Prix de vente	Prix au m² de terrain	Surface du bâti	Surface du terrain
Irigny (69)	05/01/2021	9 200 000 €	155 €/m²	54 208 m²	59 130 m²
Nanteuil-le-Haudouin (60)	10/05/2019	14 625 000 €	67 €/m²	215 000 m²	218 517 m²
Le Pont-de-Beauvoisin (38)	25/10/2022	400 000 €	19 €/m²	6 595 m²	20 618 m²
Paris (75)	08/09/2022	41 279 016 €	1577 €/m²	2 800 m²	26 170 m²

FAQ sur les expertises immobilières de friche industrielle

Faites expertiser votre friche industrielle par les experts immobiliers de Berthier & Associés

L'expertise immobilière des friches industrielles nécessite une approche globale et nuancée qui prend en compte de nombreux facteurs spécifiques. En évaluant l'impact sur la valeur de l'état des sols, la pollution résiduelle, les potentiels de dépollution, les contraintes réglementaires, ainsi que les opportunités de reconversion en projets écologiques ou résidentiels, nos experts fournissent une estimation précise et pertinente. Dans un contexte de reconversion souvent complexe, cette analyse approfondie est indispensable pour maximiser la valeur du site et garantir une utilisation optimale du terrain. Nos experts portent une attention particulière à tous ces éléments, assurant ainsi un rapport d'expertise qui reflète fidèlement la valeur et le potentiel de votre friche industrielle.

Le déroulement d'une expertise chez Berthier & Associés