Comment évaluer un fonds de commerce d'hôtel
Comment évaluer un hôtel
Franck Chanal, associés chez Berthies & Associés, explique pourquoi le rôle d'un évaluateur de fonds de commerce d'hôtels requiert non seulement l'expertise d'un expert agréé, mais aussi les compétences d'un détective, d'un comptable et même d'un travailleur social.
Quel est le rôle d'un expert immobilier d'hôtels ?
Je suis expert immobilier et j'évalue la valeur locative des hôtels depuis près de 30 ans. J'évalue les hôtels et les résidences de tourisme. Je suis un évaluateur spécialisé dans les fonds de commerce d'hôtel. Notre agence historique basée en Savoie a une très grande expérience dans le tourisme, dans un monde où peu de gens peuvent en dire autant.
Je travaille dans un service très expérimenté qui vit et respire l'hôtellerie. Dans cette équipe d'une dizaine de personnes, chacun se consacre entièrement au secteur hôtelier en fournissant des évaluations de fonds de commerce, des conseils, de la gestion d'actifs ou des conseils d'agence dans notre réseau de cabinet en France.
En quoi l'évaluation des hôtels diffère-t-elle de l'évaluation d'autres actifs immobiliers commerciaux ?
En tant qu'actifs opérationnels, les hôtels sont différents de nombreuses autres catégories de biens immobiliers. Il ne suffit pas de mesurer un bâtiment et de multiplier sa surface par un autre chiffre pour en tirer une valeur. L'évaluation d'un fonds de commerce hôtelier nécessite beaucoup plus de données.
Un expert immobilier doit posséder de nombreux traits de caractère, et le fait d'être un géomètre agréé ne suffit pas. Il doit être capable de combiner ses compétences immobilières avec celles d'un détective, d'un comptable, d'un analyste et parfois d'un travailleur social. Il doit être capable de parler et d'écouter la direction, le propriétaire et son client, voire les mêmes.
Quels sont les éléments qu'un expert immobilier d'hôtels doit garder à l'esprit lorsqu'il procède à une évaluation ?
Un expert immobilier doit avoir une connaissance et une compréhension approfondies du secteur, de l'actif qu'il évalue et de son emplacement. Il doit être en mesure de juger de la qualité de l'équipe de gestion actuelle et, à partir de là, de déterminer hypothétiquement les performances d'un autre opérateur raisonnablement efficace pour ce même actif à la date d'évaluation.
Pour cela il utilisera un barème d'évaluation des fonds de commerce. Celui-ci est édité chaque année. Il y a en a eu un en 2020, 2021 et il y en aura un pour 2022. Il a aussi à sa disposition une grille d'évaluation d'hôtellerie.
En outre, l'expert immobilier en charge de l'expertise du fonds de l'hôtel doit être en mesure d'examiner la robustesse du modèle économique et la manière dont il pourrait être affecté à l'avenir en cas de changement de l'équipe de gestion ou des tendances de la clientèle, ou en cas de catastrophe. Si un hôtel dépend d'une ou deux sources majeures de revenus, l'évaluateur doit s'assurer que si cette source de revenus est réduite, ou entièrement supprimée, l'entreprise pourra s'adapter et attirer des clients d'ailleurs, et dans quel délai l'entreprise pourra revenir à la "normale". Il en va de même si un membre clé de l'équipe quitte l'établissement, entraînant avec lui un élément important de fonds de commerce personnel qui doit toujours être pris en compte dans l'évaluation.
L'évaluateur d'hôtels doit se rendre à une inspection les yeux grands ouverts. Il doit regarder autour de lui, déterminer l'état de l'hôtel, puis s'intéresser de plus près aux menaces potentielles pour l'entreprise, y compris la concurrence existante et proposée.
Un expert immobilier qui possède tous les attributs ci-dessus est celui en qui l'on peut avoir confiance pour passer à l'étape suivante : l'évaluation du fonds de commerce lui-même.
Pouvez-vous nous parler du processus d'évaluation du fonds de commerce d'un hôtel ?
Il existe plusieurs façons d'évaluer un hôtel, notamment par la capitalisation directe de l'EBITDA stabilisé, l'actualisation des flux de trésorerie, l'investissement (capitalisation du loyer du marché) ou l'approche des comparables (prix par chambre). Quelle que soit la méthode, ou la combinaison de méthodes, que l'évaluateur adopte, il perd trop souvent de vue la question qui lui est posée, à savoir "quelle est la valeur de marché de l'hôtel ?
Appliquées correctement, avec compétence et compréhension, toutes les approches d'évaluation ci-dessus fourniront la réponse à la question. Si elles sont appliquées incorrectement, sans véritable connaissance, le résultat risque de n'être guère plus qu'un calcul mathématique servile qui n'est pas représentatif de la valeur du marché. Dans ce cas, l'évaluation ne répond pas au cahier des charges du client. En d'autres termes, elle est fausse, ce qui entraîne des problèmes.
Que doit donc faire un expert immobilier pour garantir une évaluation correcte ?
Pour appliquer une méthode d'évaluation avec précision, l'expert doit être capable de prendre du recul et d'examiner les résultats de ses évaluations, puis de procéder à des ajustements pour fournir une évaluation conforme au marché. Appelez cela un sixième sens, je préfère parler de bon sens. J'entends par là que l'expert doit avoir suffisamment de recul pour discuter de son évaluation avec des collègues compétents d'autres équipes de son département, des collègues qui s'entretiennent quotidiennement avec des propriétaires, des gestionnaires, des acheteurs et des vendeurs tout au long de l'année. En particulier aujourd'hui, dans un monde où les comparaisons sont limitées, cette connaissance partagée du sentiment du marché est inestimable et essentielle pour que l'expert puisse fournir des conseils précis.
FAQ
Comment évaluer le prix du fond de commerce d'un hôtel ?
En général, pour valoriser le fonds de commerce d'hôtel, il importe d'appliquer sur le chiffre d'affaires annuel un taux compris entre 80 et 300%
Comment estimer un hôtel ?
Par exemple, si nous prenons un hôtel de 30 chambres, avec un revenu moyen par chambre (RMC) de 100 €, alors il peut être valorisé selon cette méthode comme suit : 100 € × 30 chambres × 1 000 = 3 000 000 € fondations et murs. Si l'institution a une certaine réputation, le montant reçu peut être augmenté jusqu'à 20%.
Comment Evaluer un fonds de commerce ?
Cette méthode est la plus couramment utilisée pour estimer la valeur d'une entreprise. Elle consiste à appliquer un pourcentage fixé par votre administration fiscale (entre 40 et 100%) au chiffre d'affaires moyen de l'entreprise (moyenne des 3 derniers exercices).
Comment calculer le prix moyen d'une chambre d'hôtel ?
Prix moyen chambres = Chiffre d'affaires HT (Hors Taxes) hébergement / Nombre de chambres louées
Lectures supplémentaires
Quel serait votre message à toute personne envisageant d'évaluer le fonds de commerce, d'un hôtel ?
L'expertise des hôtels n'a jamais été simple, c'est peut-être pour cela qu'il n'y a que très peu de spécialistes dans ce domaine. Au cours de l'année dernière, le défi est devenu encore plus grand, pour des raisons évidentes.
Si vous avez besoin d'une évaluation du fonds de commerce de votre hôtel, contactez-nous en ligne ou par téléphone au
04 79 68 62 62. Le cabinet Berthier a plus de 40 ans d'expérience dans le domaine, consultez nos avis clients.